被限购后无法交易 定金能返还吗?

1评论 2016-08-29 09:57:14 来源:晨报 如何才能做到2天赚20%?

  自上海实施楼市限购令数年来,被限购的购房者与开发商之间发生的定金合同纠纷、商品房预售合同纠纷屡见不鲜。这些纠纷往往都是由于购房者被限购后无法继续进行交易,开发商又不愿退回定金而引发。由于双方无法达成一致,不少难以解决的纠纷最终诉至法院。根据案件中原被告双方责任归属的不同认定,法院判决也并不相同。在此类纠纷不断发生的当下,对买卖双方来说,有必要搞清由于限购而无法进行交易的责任归属问题,因此本期地产星空·买房360解答站特邀上海凯正律师事务所杨仲侃律师点评有关案例,为读者解惑。

  案例一:购房者不清楚是否被限购,交易不成,定金返还。

  家住虹口的秦女士欲购买浦东某别墅,但由于限购,与开发商发生了定金合同纠纷。秦女士诉至法院,称其在签订《意向金合同》时尚不清楚自己是否为限购对象,但开发商销售人员承诺她可以购房。《意向金合同》签订后,秦女士得知自己为限购对象,开发商出主意说可以设立公司以公司名义购房,她遂以自己的名义先签订《定金合同》,并注册了公司。此后双方就以公司还是个人名义购房等继续磋商,不过后来秦女士了解到以公司名义购房今后出售房屋税费很高,所以还是希望以个人名义购房,并希望等落户之后再买,但开发商不同意,致使双方协商未成。

  审理中,秦女士递交了短信记录、电话录音等证据,证明确曾就购房主体与开发商销售员刘某进行过协商,协商不成后,刘某也同意退还包括定金在内的全部已付款。

  最终法院判决开发商返还秦女士已支付的定金。

  律师点评:本案的争议焦点在于双方未能按约签订《上海市商品房预售合同》的原因和责任归属。开发商作为专业的房地产开发商,理当清楚上海市的房屋限购政策并及时指导购房者。但开发商工作人员未积极履行应尽的告知义务,相反,在双方就购房主体及退款协商过程中,开发商人员还同意退还包括定金在内的全部已付款,而根据相关法律规定可以认为系职务行为,故本案双方已就不再履行买卖协议达成一致意见,因此双方未能签订《上海市商品房预售合同》,不可简单归责于秦女士。法院也是据此不支持开发商的要求。

  案例二:购房者被限购后提供假身份信息,交易不成,须支付违约金。

  范先生起诉至法院,称与开发商签订了《上海市商品房预售合同》,购买嘉定某房产,总价为550万元。合同签订后,按约支付了165万元的购房款,但因银行贷款政策收紧,导致无法获得剩余的银行贷款,致使合同无法继续履行。另外,范先生认为自己被限购,即使付清全额房款,最终也无法取得房地产权证。请求判令解除合同,并要求开发商返还购房款和违约金。

  开发商辩称,签订预售合同时曾多次询问范先生是否是限购对象,范先生并未告知开发商其户籍在黑龙江省,而称其系上海市户籍,并出示了上海市身份证,并填写配偶信息,使得开发商相信其系本地户籍具备购房资格,双方才签订预售合同,故开发商对此并无过错。事后范先生系因资金困难向开发商提出解除合同,并未提出是因限购。

  最后,法院酌定范先生承担违约金20万元。

  律师点评:双方缔约时相关限购政策已经出台,双方当事人理应知晓政策内容,范先生在明知其户籍已迁至黑龙江省且其属限购对象的情况下,并未提交真实的户籍信息,存在过错;而开发商已按本市居民家庭购房标准审核了范先生的购房资格,要求范先生填写家庭成员及名下住房情况申报表,尽到了审核义务,因此范先生须承担违约金。

关键词阅读:限购

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