房地产投资需求峰值已过 进入历史性拐点

1评论 2016-08-01 11:04:08 来源:地产界 如何找准强势股第二波买点

  原国务院发展研究中心副主任刘世锦认为,“房顶”在2014年已经到来。

  “房地产投资需求峰值已过。”原国务院发展研究中心副主任刘世锦在7月30日举行的2016年网易经济学家年会夏季论坛上说,他对于中国房地产的观点与许多业内人士不同,刘世锦认为,中国房地产已经到了“历史性的拐点。”

  至于未来城市的发展模式,刘世锦在接受记者专访时表示,无非是两种模式:

  一是维持现有模式,部分中心城市房价越来越高。“这两天媒体上说北京楼市价格将会上十万元大关,这不是我的预测,但我不知道看到报道后的年轻人是什么想法,我想很多人可能是非常失望的。”刘世锦说,现有的模式不但会让年轻人失望,挤出了人才、创新、创业,甚至还会导致金融风险;

  另一种模式是开放城乡之间要素的市场,让土地、资金和人员都流动起来,城乡逐步一体化,这样房价也不会再无限上涨,城市产业竞争力和创新竞争力都得到提升。

  “有些地方的风险实际上已经比较高了”

  从房地产投资的大格局上,刘世锦的观点是:峰值已过,拐点到来。刘世锦认为,“顶点”在2014年已经到来。

  而针对近期一线城市房价暴涨,由此带来房地产投资的回升,以及部分正在去产能的行业回暖,刘世锦认为,房地产投资回升时间不会太久,以后还是会回调,因为基本面没有改变。

  但刘世锦同时指出,中国的城市正在出现分化:即使是省会城市,如果人口是净流出的,那么房价还是起不来;但那些能提供更多创业、就业机会的城市吸引了更多人口,房价也因此被推高。

  刘世锦表示,部分房价涨的特别厉害的中心城市,存在着两个负面因素:

  首先是北京、上海和深圳三大都市圈,“它的居民住宅用地供地比重,大体上没有超过23%,最近几年略有改善,但从国际上来讲,这些大城市的住宅,特别是商住用地的比重一般都是在40%以上,韩国在60%以上。”刘世锦说,这样的现象一直没有根本性的改变,住宅用地供应比重低助推了部分中心城市的房价。

  刘世锦提到的另一个负面因素是流动性过剩导致的泡沫。“大量资金在寻找出处,一看这个地方房价上去了、能赚钱,于是资金都涌向这里。”刘世锦认为,泡沫的风险是存在的,“有些地方的风险实际上已经比较高了。泡沫破了以后会产生很大的结构风险,当年日本就是这样。”

  刘世锦说,正是这一原因导致了部分一线城市房价上涨,然后带动整个房地产市场的短期预期调整,从而拉动房地产投资上升,但这却并没有改变房地产需求已经达到历史峰值的本质。

  应实现城乡间土地、资金、人员、技术等流动

  刘世锦进一步提出,推进农村土地制度改革是中国房地产未来发展的关键。“房地产发展潜力很大,关键看改不改,改了潜力就大的很。”

  刘世锦认为,这将决定中国房地产、城市化未来的进程。“前提就是农村的土地,包括集体用地、宅基地能不能动起来,能不能在确权的基础上让它流动、让它交易、让它显示出自己的价值。”

  刘世锦坦言,在这一问题上存在很大争议:有人提出宅基地买卖后农民的保障问题。刘世锦表示,这样的担忧不无道理,但保障应当注重完善社会保障制度,“但不能让不流动,不让交易。农民利益到底有多少你都不知道,谈何保护?”

  在谈到未来中国城市发展模式上,刘世锦认为,无非两种:

  现有模式会可能导致部分中心城市继续房价暴涨,“年轻人们会考虑我在这个城市还能继续就业吗?我能创业吗?我能创新吗?”

  另一种模式是在城乡之间,土地、资金、人员、技术等等要素能够真正地相互开放、相互流动,实现资源的优化配置爱基,净值,资讯

关键词阅读:房地产投资

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