6月沪二手房成交破2.5万套 二手房指数涨23%

1评论 2016-07-11 09:41:00 来源:中国经济网 这一指标帮你把握七月趋势

  2016年6月,上海二手房指数为3686点,比上月上升60点,环比上涨1.55%,涨幅缩小0.28个百分点,环比涨幅连续三个月收窄。2016年6月,上海二手房指数同比上涨23.04%。

  2016年6月,上海二手房市场成交突破2.5万套,反弹再现,但价格涨幅延续收窄。上海二手房指数办公室认为,由于市场并未出现实质性的利空,4、5月以来的地王频现进一步缓解了政策的负面影响,市场在价格博弈中成交放大。

  市场特征表现为:一、尽管上海土地高溢价反映出住宅向豪宅化发展的趋势,但刚需发力与改善并进,浦东、宝山、闵行成为成交大区。抽样显示,近期刚需案例集中于新静安、杨浦乃至徐汇等,改善案例则黄浦、青浦、松江为多;

  二、上海二手房价格涨幅和户型关联度凸显,90平方米以下涨幅最大,90-140平方米大户型其次,140平方米以上超大户型涨幅最小;

  三、调查显示,7、8成挂牌卖家出售诚意度不高,议价空间有限;

  四、地王呈扩大之势,相对于买家观望,供需两端呈现不同心态。有的地王楼板价为周边房源2倍以上,强化了二手房卖家的涨价预期;

  五、在全国去库存的大环境下,上海库存压力小,部分房企除了抢地还加快开发,所谓“补库存”的举动,进一步影响市场价格走势预期。

  截至2016年6月30日,全市二手住宅挂牌量为145892套,较上月上升1.07%。其中,内环内挂牌量为34370套,较上月下降0.22%,内外环、外环外挂牌量分别为79377套、32145套,较上月分别上升1.02%、2.6%。内环内挂牌量首度下降,显示出供应端出现区域分化。

  6月9日,上海市住建委主任顾金山作客民生访谈强调,上海将增加中小户型建设,住宅用地的中小户型比例外环线以内不能低于70%,外环线以外不能小于60%。并表示上海正在建立第三方监管中介服务费的模式,目前在松江试点。6月24日,上海市住房公积金管理委员会发文,自7月1日起,调整公积金缴存基数,首设补充公积金上限为5%。

  刚需首改入市不减

  2016年6月,市区(全部7个区及浦东内环)整体上涨1.71%,涨幅较上月缩小0.15个百分点。其中,市中心4区及浦东内环整体上涨1.80%,涨幅较上月缩小0.04个百分点。

  6月,市区的徐汇、黄浦、新静安、杨浦分别上涨2.02%、1.83%、1.81%、1.79%。市区内成交出现分化,如静安北部和杨浦刚需成交活跃,300万左右带一定学区概念的二室户老工房(售后公房)紧俏,小户型领涨,而卖家多为改善置换,报价合理致成交畅通。

  黄浦等区600-1000万的房源,成交未有明显升温,但由于二季度来价格坐实,部分观望客加入看房队伍,议价空间也缩小至1%-3%。千万以上的豪宅,前期曾有大幅价格回调,甚至有超过10%,但进入6月后,随着市场气氛变化,卖家底气提升,议价空间明显收窄,成交价格基本处于年初的水平。

  6月,新兴城区整体上涨1.35%,涨幅较上月缩小0.47个百分点。青浦、嘉定、闵行、宝山靠市区部分成交升温,分别上涨1.42%、1.42%、1.34%、1.33%,成交案例为改善居多。究其原因,土地高溢价成交,改变房价预期,带动周边二手房价格和成交向好。

  抽样显示,部分首次改善客见地王频出,开始看房入市,成交多为300万左右的次新二房,购房者多为同区域内置换或市区流入的首次改善需求。新兴城区行情分化,老旧小区、动迁小区挂牌明显增多,但价格几乎没有变化,部分急售的置换客愿意给出2%以上的让步。而次新房由于需求旺盛,热门房源价格坐实,议价空间几近关闭。

  6月,非新兴城区整体上涨1.05%,涨幅较上月扩大0.35个百分点,市场开始发力。其中,金山、崇明分别上涨1.44%、0.77%,奉贤上涨0.28%。主城区仍然领涨,如金山新城、崇明陈家镇分别上涨1.79%、1.76%。

  调查显示,这些板块成为买家新关注的投资洼地。如崇明外来的刚需购房者,不少是以备养老,投资总价百万元以内的次新房,有的是更便宜的售后公房。

  下跌板块跌幅缩小

  2016年6月,全市130个板块中,上涨板块91个,占比70%;下跌板块21个,占比16.2%;持平板块18个,占比13.8%。

  上涨板块平均上涨2.29%,涨幅环比扩大0.22个百分点。尽管全市价格整体涨幅不断收窄,但上涨板块涨幅扩大,显示购房窗口期并未关闭。郊区土地拍卖高溢价成交的联动效应,一些房源出现了成交价高于上两个月挂牌价的情况。

  300万左右的刚需房为成交主力,市区一些板块售后公房发力,涨幅较大的如杨浦控江路、普陀甘泉宜川、徐汇万体馆、静安西藏北路,分别上涨2.63%、2.62%、2.39%、2.18%。而市区千万级别的改善房虽然成交量未有明显升温,但也不乏出手者,涨幅较大的虹口北外滩、黄浦滨江、杨浦新江湾城分别上涨2.65%、2.47%、2.43%。

  持平板块18个,较上月增加2个。新兴城区占比过半,如宝山通河、闵行颛桥、浦东航头、青浦新城。市区如徐汇上海南站、普陀长寿路、虹口凉城。调查显示,报价趋于平稳的房源增多,卖家心态转向理性。

  下跌板块平均下跌0.30%,跌幅环比缩小0.19个百分点,显示下跌趋缓。市场震荡博弈,呈现寻底走势。新兴城区如浦东周浦、宝山罗店、嘉定城区分别下跌0.60%、0.56%、0.47%。

  抽样显示,下跌案例多为改善客以求连环套交易快速完成而做出价格让步,幅度通常在2%-3%。如嘉定城区一些250万元左右的二室户型房源,让价幅度在5万元左右。

  市区售后公房板块则跌幅略小,如黄浦复兴公园、杨浦中原社区、静安彭浦分别下跌0.31%、0.26%、0.24%。其中静安彭浦,因前期并区利好涨幅过大,在淡季出现回调。

  上海二手房指数办公室认为,新政后连续三个月价格涨幅出现了明显收窄,政策作用延续起效,但边际效应逐渐弱化,表现为下跌板块回调幅度并未随着指数涨幅收窄而加大。

  由此可见,“3.25”新政起到了有序释放需求,合理控制价格的“退烧”作用。

  6月上海二手房市场表现为买卖双方在寻找平衡中前行。整体涨幅连续收窄,上涨板块数量减少,持平和下跌板块数量增加,但大面积价格下滑并未发生。

  可见市场处于明显的博弈状态,买卖双方这种拉锯,随着土地市场、信贷政策、一手房热销等多种因素的驱动,在7月第一批缴满5年社保的外地人允许入市的推动下,成交或继续放大。

关键词阅读:上海二手房

快来分享:
评论 已有 0 条评论