“地王”频现 是供应紧缩还是资金炒作?

1评论 2016-07-04 09:54:05 来源:证券日报 如何找准强势股第二波买点

  2016年将是楼市诞生“地王”最多的一年。

  据监测,2016年1月份以来,全国总共诞生了80个“三高地王”(高总价、高单价、高溢价),共分布在22个热点城市,南京、上海、杭州、佛山的“地王”就达39个,接近全国一半。如果再拍出6幅地王,今年就将成为史上“地王”最多的年份。根据广发证券(行情000776,买入)的监测,4月份-5月份,20个重点城市土地出让平均楼面价超过9000元每平方米、溢价率接近100%,均比2009年的历史峰值翻了一番有余。

  从过去几轮楼市周期看,“地王”产生于楼市“成交向上-库存向下-房价向上”的小周期区间。基于“补库存”需要和预期改善,开发商争抢重点城市土地,“地王”便接踵而来。5月份,20个热点城市待售库存去化周期已降至6.75个月,较2015年高点下降9.5个月,处于历史较低水平。

  今年4月份以来,土地市场火爆的几个城市,如南京、合肥、厦门、苏州、武汉等,库存消化周期在2个月到3个月之间,甚至到了“库存枯竭、抢房横行”的局面。由此,“补库存”带动土地市场火热。值得注意的是,过去几年土地供应持续紧缩,造成库存消耗、“补库存”情绪高涨和土地市场火热。2014和2015年,全国土地购置面积分别下降14%和31.7%。今年1月份-5月份,该指标同比仍旧下降5.9%。

  2014年和2015年,300城土地成交面积同比分别下滑31%和21%。重点城市土地收缩更明显,被称为楼市“四小龙”的合肥、南京、苏州和厦门,除厦门楼市因2012年-2013年领涨二线,开发商已部分完成“补库存”外,其他城市供地都在收缩。从2012年开始,合肥商品住房就处于供不应求的状态,作为主城区的政务区是合肥此轮房价上涨最快的区域,2013年开始,该区域供求比一直在0.9之下,到2016年一季度,供求比进一步降至0.24%。2012年-2015年,合肥住宅供地建筑面积分别为570万平方米、364万平方米、350万平方米和283万平方米。可见,用地紧缩是供求失衡的重要原因。

  触发“补库存”加速,推动“地王”频现的另一因素,就在于开发商多渠道融资全面“开闸”,融资成本不断走低。2013年8月开始,A股融资对开发商“开闸”,很多房企完成上市或多轮融资。目前,房企贷款、信托、债券等融资成本均降至历史低位。2016年5月,重点上市房企银行贷款平均成本为5.77%,环比4月下降0.11个百分点,保持了2015年以来持续走低的态势。而且,银行给予央企等龙头开发商的最优企业贷款基础利率(LPR),已低于融资成本,银行在“倒贴”。

  信托融资方面,5月份房地产信托平均收益率7.50%,环比4月份下降0.09个百分点,再创成本历史新低;债券融资方面,2015年以来,债券融资向楼市倾斜,开发商发债占到60%的份额。2016年5月份,上市房企公司债利率4.97%,比去年同期下降1.49个百分点,维持去年下半年以来的历史低位。龙头房企融资优势更明显,中期票据和债券利率降至3%-4%,比5年期存款利率还要低。以保利地产(行情600048,买入)为例,其在1月份发行的50亿元、5年期公司债票面利率仅2.95%,融资成本创下新低。

  当然,“资产荒”蔓延、理财投资收益率不断走低,各类寻求高收益的资金借道参与地产市场,助推土地市场繁荣也是“地王”频现的一个重要原因。开发商联合拿地在今年“地王潮”的比例很高,1月份-5月份单价TOP20的“地王”中,联合拿地比例高达40%,而2010年和2013年联合拿地比例仅为10%和15%。一方面,联合拿地有出资方和运营方之分,本身就有财务投资的成分;另一方面,1月份-5月份楼面价TOP20的地王中,有资本方(即财务投资者)介入的就有7宗。

  今年1月份-5月份,开发商土地购置量同比下降5.9%,但降幅已连续7个月收窄,显示在2014年-2015年以来“供地荒”之后,随着楼市销售持续回升,主要城市库存明显低于警戒线,去年底已开启主动“补库存”。三、四线城市和少数二线城市库存高企,在充足低廉的资金“弹药”支持下,开发商争抢一、二线土地是“地王”频现的主要原因。同时,融资利率已创新低,开发商融资渠道全面开闸,加上“资产荒”现象显现,土地市场也出现了资产投资甚至是“炒地”行为,这或将加重楼市泡沫风险和开发商的财务风险,这是未来楼市管理需要防范的。

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