女子百万买套二手学区房 前前房东的户口还挂着

1评论 2016-06-23 10:29:57 来源:钱江晚报 如何找准强势股第二波买点

  为了能让孩子上海曙区的一所名校,宁波的陈女士去年花费百万买了套二手学区房。

  买房之前,陈女士做了功课,跟房东约定,让他一定要提前把户口全都迁走。前房东也很给力,如期过迁走了户口。

  等陈女士拿着新房产证到户籍管理中心一查,房子里还挂着两个户口,是前前房东的。

  陈女士赶紧跟前房东商量,可前房东也爱莫能助:人家不肯迁出,找我也没用啊。

  僵持之下,陈女士把前房东竺某告上了法庭:当初签合同时说好的,“交房前需迁出户口”,现在竺某必须把他的“前任”户口清出去。

  买房的她说——

  前房东的户口迁走了 前前房东的户口还留着

  陈亚(化名)一家人一直希望把孩子送进海曙镇明中心小学入读。于是在去年中旬,距离孩子入读幼儿园还有一年的时候,她早早托了房产中介在小学的对口学区找房子。

  去年6月10日,陈亚看中了梅园小区内一套60平方的房子,并由中介出面,与房主竺某签订了一份二手房屋买卖中介合同,约定了具体的付款和过户时间等交易细节。

  “当时我正好怀着二胎,就请那位中介阿姨和老公一起去签了协议。”陈亚说,双方特别在合同中列了一条:“款清交房,交房前需迁出户口。”

  当年10月15日,陈亚依约支付了全部房款。两日后,竺某也将户口迁出。

  可到了11月,竺某通知陈亚一家来收房,陈亚拿着到手的房产证去户籍管理中心一查,彻底懵了:这套房内还挂着两个户口没迁出!

  “我们之前一再和房东强调,房子内户口要清空,可没料到竺某一家的户口是迁走了,他的前任房东凌某、张某两人的户口还一直挂在里面。”陈亚告诉记者。

  虽然这两人的户口没有影响孩子之后入读小学,但如果自己以后想再转手房子,两个“钉子户”的存在无疑会令房价大打折扣。这下,陈亚和家人不乐意了。

  卖房的他说——

  我不存在违约行为

  “前任”的户口我没法管

  陈亚说,为了这件事,他们多次联系竺某,督促他联系上家迁出户口,但竺某拒绝了陈亚的要求。她联系前前房东,对方就是拒绝迁出户口。

  另一头,竺某也叫屈,自己签的是“房屋买卖合同”,房款也收了,过户也按期办理了,自己不存在违约行为啊。

  因自行协商未果,2015年年末,陈亚与老公李某将竺某告到了海曙区人民法院。

  这个案子的争议焦点在于:凌某、张某二人户口迁出究竟是不是竺某的合同义务?

  法院认为,根据双方签订的房屋买卖合同来看,双方约定,被告应在交房前迁出户口。通常,该户口指被告的家庭户口,因凌某、张某二人不是本案房屋买卖合同的当事人,又非竺某的直系亲属,竺某不能将二人的户口迁出房屋。此外,如果确认将双方的户口迁出为竺某的合同义务,也必须在落实到合同中特别注明。

  日前,海曙区人民法院作出判决,驳回原告陈亚及丈夫李先生的诉讼请求,判被告竺某支付超期交房的租金12720元。

  律师说法

  前前房东若是不肯迁,还真拿他们没办法

  陈亚的购房落户窘境并非个例,那么,能否通过诉讼强制把旧房主迁出户口呢?

  对此,浙江鑫目律师事务所赖金茂律师的说法是,户籍制度属于公安部门管辖,因此,目前司法实践中,除非作为合同义务提起违约诉讼,否则,法院在审理房屋纠纷时,对户口问题不作判决。

  而且,即使通过公安机关处理户口纠纷时,如前任房主不配合,或者没有合法迁入地,户口可能仍旧无法迁出。

  因此,赖律师特别提醒,为避免此类纠纷,如果购二手房的目的就是为了让孩子就读学校,家长不妨在签约前多长个“心眼”。

  一要在购房前摸清房屋户口状况。买房者可要求原房主携带房产证等相关证件,前往房管部门、公安户籍部门等多渠道了解房屋是否经过多次交易,挂在该房屋上的户口有几人,是否迁出等情况。

  二要将“户口迁出时间”及“违约责任”等条款明确写入购房合同。“户口迁出时间是合同的重要条款,一旦卖方违约,买方可以解除合同并要求对方承担违约责任。”赖律师称。

  买学区房,新房和二手房,要注意事项大不同

  学区房热,在全国不少城市都是普遍的现象。2012年,宁波实行零择校,此后,学区房的概念也愈发热了起来。

  宁波一名多年从事教育工作多年的业内人士告诉记者,买的学区房是新房还是二手房,注意事项也大不同。

  如果是购买新建住宅,就要了解清楚是否与售房者所承诺的一致,不能对售房者或者中介偏听偏信。如果学校尚未建成,可以让开发商出具与学校签订的招生协议,或者与开发商协商将入学条款列入购房合同中。

  如果买的是二手房,第一,要向学校了解情况,明确是否可以入读;其次,注意规避前面陈女士遇到的户口“钉子户”问题,在购房合同中,写清楚户口状况及具体迁出时间等条款。

  此外,学区划分复杂,且每年都有可能受到招生政策影响作出微调,因此,家长在购房时要考虑好孩子入学时间,如果中途政策发生改变,导致最终不能按计划入学,签好的合同可不是说解就能解的。

关键词阅读:学区房

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