“地王”风险预警:成本增五成后或触发连锁反应

1评论 2016-05-31 10:27:13 来源:21世纪 这一指标帮你把握七月趋势

  近日发布数据显示,截至5月25日,今年全国50家大型房企合计拿地金额为3887亿元,平均成本6283元/平方米,比去年同期增长48.4%。

  这一数据和实际情况颇为相符。今年以来,全国多地土地市场火爆。在很多热门地块的交易中,动辄有十多家房企参与竞买,竞价次数超过百轮、溢价率超过100%的情况十分常见。据上述机构统计,今年以来至5月25日,全国各种名目的“地王”已达152宗。去年全年,同口径的“地王”数量仅95宗。

  “我觉得这个市场有些不理性了。”有房企人士评价称,从某种意义上说,高价拿地是不得已的结果,但目前很多土地的成本已明显超出合理范围。一旦后续市场和政策走势有所变化,这些高价地项目必将面临风险。

  上紧的“发条”

  “不拿地,就没有项目做。这会很麻烦:对上,没法跟老板交代;对下,养不活这些人,要裁员。”某上市房企苏南区域负责人向记者解释房企近期的拿地心态。他认为,在现阶段,房企拿地更多是出于做出业绩和维护团队的考虑,成本方面的考量则是次要的。

  自2014年年底至今,该公司就未能在苏州公开市场拿地,由于其存货早在2015年末就消化殆尽,目前急需拿地补仓。去年年底,总部负责人前来“督战”,要求采取各种手段在苏州拿地,理由是“不能在市场好的时候没房可卖”。

  在苏州房地产市场,这种心态随处可见。其背景是,去年以来,苏州房价上涨迅速,开发区等核心区域的均价上涨近万元;而因库存不足,苏州楼市的去化周期一度降至3个月,为全国最低。

  公开数据显示,截至5月25日,今年苏州共成交住宅用地35宗,成交价格为445.32亿元,平均溢价率为119%,平均楼面价11609元/平方米。各项数据都大幅高于去年。

  同期,厦门(仅成交一宗)、南京、合肥等热点二线城市成交宅地的平均溢价率分别为150%、106%和258%,平均楼面价为25838元/平方米、15612元/平方米和7406元/平方米。也均大幅高于去年同期。

  对房企而言,这意味着成本的极大提高。据中原统计,截至25日,今年全国50大房企拿地金额为3887亿元,平均楼面价6283元/平方米。对比去年同期4231元/平方米的成本,上涨48.4%。

  上述房企负责人表示,在多方争抢的情况下,土地价格已没有贵与贱的道理,因为企业所付出的成本,都是不得已的。“每个公司都像上紧了发条一样,一松,你就先出局了。”他说。

  上海易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,在拿地竞争比较激烈的情况下,房企不可能有一个严格的考核,而会出现相对激进的态度。虽然也会意识到有风险,但目前仍然是“先占坑”的思路。

  不确定的后市

  对于已经拿到地的企业来说,也未必就高枕无忧。有分析人士指出,房地产仍然属于“看天吃饭”的行业,我国房地产市场波动幅度大,容易受政策环境等因素影响。

  就现阶段而言,政策环境并不稳定。近日,合肥传出发布“限购令”的消息,虽并未证实,但无疑对市场预期带来影响。市场一直较为火爆的厦门,同样传出将出台“限价令”的信息。

  在此之前,一线城市已全面强化调控,上海、深圳大幅提高限购门槛,北京也将限购范围扩大至通州区的商用物业。苏州、南京等热点二线城市,同样出台了调控措施。

  中原地产首席分析师张大伟向记者表示,“因城施策”是现阶段主要的政策思路。一二线城市未来出台刺激政策的可能性在下降,反而有可能出台不同力度的约束性政策,限制楼市过热上涨。

  受此影响,市场已经出现明显降温。公开数据显示,自4月下旬以来,热点城市的房地产周成交量出现震荡下行。与3月的成交高位相比,很多热点城市的成交规模已下降50%。

  厦门某房地产企业人士向记者指出,近期楼市成交量下降,还因此前需求出现透支性释放所致,加之即将进入传统淡季,楼市要想有所起色,可能要等到第三季度。对于厦门楼市的政策环境,他认为“限价令”和“限购令”的出台都有可能。

  这些“地王”项目存在的风险不可被忽视。据中原地产统计,在公布销售业绩的30家房企中,前4月销售均价在1.15万元/平方米,同比上涨了12%,明显不及土地价格上涨的幅度。

  近期有观点指出,即使按照乐观估计,“地王热”也需要有所降温。按照惯常的房地产开发周期,从拿地到开工再到销售环节,往往需要8-10个月的时间,刚需项目中最快也要6个月左右,而高端住宅项目的开发周期略长。以此类推,6月份获取的土地项目,最快的入市时机也要在明年。而早在今年年初,最乐观的从业者认为,市场的热度至多延续至今年年底。

  隐性成本

  房企对“地王”其实可以有不同的核算方式。以保利为例,在保利以25838元/平方米的成本拿下厦门“地王”之前,其曾在2014年在同区域获得一宗商住用地,成本价为10381.5元/平方米。若进行统一核算,经由后者的分摊,“地王”项目的实际成本并没有那么高。

  另一重逻辑则在于,当企业在同一个城市或区域还有其他在售项目时,“地王”的出现可以引发房价上涨预期,并使得这些项目获得更多利润。也即,“地王”的高成本可换取同区域其它项目的利润。

  但在市场竞争愈加激烈、房地产行业利润率日渐下滑的情况下,这并不能掩盖“地王”项目所面临的风险。

  业内人士指出,历史上大多数“地王”都是“叫好不叫座”的,因为“地王”项目的起点高,操盘难度要高于一般项目,风险点多,因此成功者寥寥。虽然部分“地王”项目可借势产生利润和品牌效应,但大部分在操盘环节最终归于沉寂,部分“地王”项目拖累整个区域公司发展的现象也不少见,甚至有“地王”被收回的案例。

  严跃进提出了“隐性成本”的概念。具体包括:营销压力加大,可能带来营销成本的提升;去库存效果不佳,会使资金成本增加,同时影响财务表现,进而影响到机构评级和融资成本;若进行降价促销,会影响品牌价值和购房者口碑。

  他认为,当高价地项目后续遇到市场降温周期,那么各类隐性成本就会显性化,并产生连锁反应,使房企面临的风险不断累积。

  前述房企负责人也向记者表示,按照评估,现阶段高价地项目面临的风险,甚至要大过2014年。因此公司并不过度追求高价拿地,为保证在该区域内的市场份额,将更多尝试以并购、入股、合作开发等方式获取项目。

  多数受访者向记者指出,相比房屋交易,土地市场通常有3-6个月的滞后性。由于房地产销售已在4月出现降温,土地市场可能在三季度有所缓和。

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